Ullakkohuoneistojen verotuksessa on erityispiirteitä, jotka koskevat sekä myyntiä että vuokraustoimintaa. Kun myyt ullakkohuoneiston, joudut pääsääntöisesti maksamaan luovutusvoittoveroa, ellei kyseessä ole oma vakituinen asuntosi, jossa olet asunut vähintään kaksi vuotta. Vuokratuloista maksetaan puolestaan pääomatuloveroa, josta voit vähentää vuokraustoimintaan liittyvät kulut. Ullakkohuoneistot ovat verotuksellisesti kiinnostavia sijoituskohteita niiden erityisluonteen ja arvonnousupotentiaalin vuoksi.
Ullakkohuoneistojen verotukselliset erityispiirteet
Ullakkohuoneistot eroavat verotuksellisesti tavallisista asunnoista erityisesti niiden poikkeuksellisen arvonmuodostuksen vuoksi. Ullakkoasunnot ovat erityislaatuisia sijoituskohteita, joiden arvo perustuu niiden ainutlaatuisuuteen, sijaintiin kaupungin kattojen yllä ja usein korkeaan laatutasoon.
Verotuksellisesti merkittävää on, että ullakkohuoneistot sijaitsevat tyypillisesti vanhoissa arvokiinteistöissä keskusta-alueilla, mikä vaikuttaa niiden arvonnousuun ja sitä kautta veroseuraamuksiin. Kun ullakkotila muutetaan asuinkäyttöön, sen arvo moninkertaistuu, mikä heijastuu sekä kiinteistöveroon että mahdolliseen myyntivoittoveroon.
Ullakkohuoneistojen omistajien on erityisen tärkeää ymmärtää, miten verotus toimii näiden asuntojen kohdalla, sillä veroseuraamukset voivat olla merkittäviä niin myynti- kuin vuokraustilanteissakin. Verosuunnittelulla voi olla huomattava vaikutus kokonaistuottoon.
Mitä veroja ullakkohuoneiston myynnistä maksetaan?
Ullakkohuoneiston myynnistä maksetaan luovutusvoittoveroa, jos myyntihinta ylittää hankintahinnan ja siihen lisättävät perusparannusmenot. Luovutusvoitto verotetaan pääomatulona, jonka veroprosentti on 30 % 30 000 euroon asti ja sen ylittävältä osalta 34 %.
Luovutusvoiton laskennassa voit käyttää joko todellista hankintahintaa lisättynä perusparannusmenoilla tai hankintameno-olettamaa, joka on 20 % myyntihinnasta, jos olet omistanut asunnon alle 10 vuotta, tai 40 % myyntihinnasta yli 10 vuoden omistuksen jälkeen.
Merkittävä verotuksellinen etu on oman asunnon myyntivoiton verovapaus. Jos olet käyttänyt ullakkohuoneistoa omana vakituisena asuntonasi yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan, myyntivoitto on kokonaan verovapaata. Tämä sääntö koskee myös ullakkohuoneistoja samoin ehdoin kuin muitakin asuntoja.
Jos myynti johtaa tappioon, voit vähentää tappion muista pääomatuloista tai pääomatulojen puuttuessa myös ansiotulojen verosta erityisen alijäämähyvityksen kautta.
Miten ullakkohuoneiston vuokratuloja verotetaan?
Ullakkohuoneiston vuokratulot ovat pääomatuloa, josta maksat veroa samojen periaatteiden mukaisesti kuin muistakin vuokratuloista. Vuokratuloista voit vähentää vuokraustoimintaan liittyvät kulut, mikä pienentää verotettavaa tuloa merkittävästi.
Vähennyskelpoisia kuluja ovat esimerkiksi:
- Hoitovastikkeet ja ylimääräiset yhtiövastikkeet
- Vuosikorjauskulut (normaalit kunnostustyöt)
- Kiinteistövero omistusosuuden mukaan
- Vuokralaisen hankintakulut ja vuokrasopimuksen laatimiskulut
- Vakuutusmaksut
- Vuokraustoimintaan liittyvät matkakulut
Ullakkohuoneistojen kohdalla on tärkeä huomioida, että rahoitusvastikkeet eivät ole automaattisesti vähennyskelpoisia. Jos taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeet, ne ovat vähennyskelpoisia vuokratuloista. Jos taas rahoitusvastikkeet rahastoidaan, ne lisätään asunnon hankintahintaan ja otetaan huomioon vasta myyntitilanteessa.
Perusparannusmenot, kuten ullakkohuoneiston merkittävät remontit, vähennetään joko kerralla vuokratuloista, jos kyseessä on vuosikorjaus, tai poistoina 10 vuoden aikana, jos kyseessä on perusparannus.
Kuinka ullakkorakentamisprojektin arvonlisäverotus toimii?
Ullakkorakentamisprojektin arvonlisäverotukseen sovelletaan rakentamispalveluiden yleisiä periaatteita. Uudisrakentamisessa ja merkittävissä perusparannushankkeissa käytetään usein käännettyä arvonlisäverovelvollisuutta, jossa verovelvollisuus siirtyy palvelun myyjältä ostajalle.
Kun taloyhtiö myy ullakkotilan rakennusoikeuden Osarakennukselle, kyseessä on lähtökohtaisesti kiinteistön myynti, joka on arvonlisäverosta vapaa. Kuitenkin itse rakentamisprojekti sisältää arvonlisäverollisia palveluita ja materiaalihankintoja.
Rakennusliikkeenä Osarakennus voi vähentää hankintoihinsa sisältyvän arvonlisäveron, ja lopullisiin asuntojen myyntihintoihin sisältyy arvonlisävero. Yksityishenkilöt eivät kuitenkaan voi vähentää asunnon hankintahintaan sisältyvää arvonlisäveroa.
Mikäli ullakkoasunto hankitaan sijoituskäyttöön eli vuokrattavaksi, on hyvä tietää, että vapaaehtoinen hakeutuminen arvonlisäverovelvolliseksi ei useimmiten ole mahdollista asuinhuoneistojen vuokrauksessa.
Miten verosuunnittelua voi hyödyntää ullakkoasuntojen kohdalla?
Ullakkoasuntojen kohdalla verosuunnittelu voi tuoda merkittäviä etuja. Oikea ajoitus on usein avainasemassa: esimerkiksi oman asunnon kahden vuoden asumissäännön hyödyntäminen voi säästää huomattavia summia luovutusvoittoverotuksessa.
Verosuunnittelun keinoja ullakkoasuntojen omistajille:
- Harkitse yhtiömuodon valintaa, jos omistat useita sijoitusasuntoja – osakeyhtiömuotoinen omistus voi tietyissä tilanteissa olla verotuksellisesti edullisempaa
- Ajoita remontit verotuksellisesti optimaalisesti – vuokratuloista tehtävät vähennykset kannattaa pyrkiä kohdistamaan vuosiin, jolloin pääomatuloja on runsaasti
- Hyödynnä tulonlähdejako – jos sinulla on sekä pääoma- että ansiotuloja, voit suunnitella, kummasta tulolähteestä vähennykset kannattaa tehdä
- Käytä tappiontasausta tehokkaasti – myyntitappiot voi vähentää myyntivoitoista seuraavan viiden vuoden aikana
Verosuunnittelussa on tärkeää toimia lain puitteissa ja tarvittaessa käyttää verotuksen asiantuntijoita apuna. Erityisesti ullakkohuoneistojen kaltaisissa arvokohteissa asiantunteva verosuunnittelu voi tuoda merkittäviä säästöjä.
Keskeiset verotukselliset huomiot ullakkohuoneiston omistajalle
Ullakkohuoneiston omistajan tulee huomioida useita verotuksellisia näkökulmia maksimoidakseen asunnon taloudelliset hyödyt ja välttääkseen ikäviä verotuksellisia yllätyksiä. Pitkäjänteinen suunnittelu on avainasemassa.
Ullakkohuoneistojen erityisyys verotuksessa perustuu niiden korkeaan arvoon ja ainutlaatuisuuteen. Säilytä kaikki asuntoon liittyvät kuitit ja dokumentit, erityisesti remonttikuluista, sillä ne vaikuttavat sekä vuokratulojen verotukseen että mahdolliseen myyntivoittoveroon.
Seuraa taloyhtiön päätöksiä erityisesti vastikkeiden rahastoinnin osalta, sillä tämä vaikuttaa suoraan vähennysoikeuteesi vuokratuloista. Harkitse myös oman asunnon säännön hyödyntämistä, jos se sopii elämäntilanteeseesi.
Ullakkoasuntoihin erikoistuneena yrityksenä Osarakennus auttaa asiakkaitaan ymmärtämään myös verotuksellisia näkökulmia ullakkorakentamisessa. Olemme rakentaneet Helsingin katoille laadukkaita ullakkohuoneistoja, jotka eivät ole vain upeita koteja vaan myös järkeviä sijoituskohteita pitkällä aikavälillä.